FAQ Immobilienkauf, -verkauf & -finanzierung

Sie wollen Immobilien verkaufen? Dann stellen sich Ihnen hinsichtlich dieses großen Schrittes sicherlich viele Fragen – angefangen bei dem allgemeinen Vorgehen bis zu den Steuern, die dabei fällig werden. Oder wollen Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Hier ergeben sich vor allem in Bezug auf die Immobilienfinanzierung zahlreiche Fragestellungen. Als Makler für Braunschweig und Umgebung gehen wir mit Ihnen nicht nur den Immobilienkauf und -verkauf an, sondern wollen Sie dabei bestmöglich beraten. Ihre wichtigsten Fragen rund um Immobilien beantworten wir an dieser Stelle in unserer FAQ.

Fragen zum Immobilienverkauf und -kauf

An dieser Stelle gehen wir auf die häufigsten Fragen ein, die sich beim Verkauf von Immobilien stellen.

Wie kann ich ein Haus verkaufen?

Ein Haus können Sie als Eigentümer entweder selbst verkaufen oder mithilfe eines Immobilienmaklers. Ein Makler stellt gewissermaßen das Bindeglied zwischen Käufer und Verkäufer dar. Aufgrund seiner Erfahrung und Expertise erzielt er beim Immobilienverkauf meist einen höheren Verkaufspreis als der Eigentümer. Dadurch gleichen sich die Kosten, die für ihn fällig werden, mindestens wieder aus.

Wird ein Hausverkauf versteuert?

Ob – wenn Sie Immobilien verkaufen – Steuern anfallen, hängt einerseits davon ab,

wie lange das Objekt in Ihrem Besitz war,
und andererseits davon, ob Sie das Haus beziehungsweise die Wohnung vorher selbst bewohnt oder vermietet haben.

Grundsätzlich sind Gewinne, die Sie aus privaten Veräußerungsgeschäften generieren, steuerpflichtig. Darunter fällt auch der beim Immobilienverkauf erzielte Verkaufsgewinn, auf den das Finanzamt unter Umständen Steuern erhebt.

Entscheidend ist bei der Frage nach der Versteuerung, ob es sich bei der Immobilie um ein selbstgenutztes Objekt oder eine Kapitalanlage handelt. Bei der Eigennutzung müssen Sie den Gewinn nicht versteuern. Außerdem kommt bei privaten Immobiliengeschäften für Kapitalanleger eine Spekulationsfrist von zehn Jahren zur Anwendung. Erfolgt der Verkauf nach Ablauf der Frist, müssen Sie keine Steuern darauf zahlen.

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Beim gewerblichen Grundstückshandel zahlen Verkäufer Gewerbesteuer und Käufer Umsatzsteuer. Ausgangspunkt für die Berechnung der Steuern bildet der Veräußerungsgewinn.

Als gewerblich stuft das Finanzamt Immobilienverkäufe in der Regel dann ein,

wenn Sie innerhalb von fünf Jahren
drei Immobilien oder unbebaute Grundstücke
mit einer Gewinnerzielungsabsicht verkaufen.

Bei privaten Verkäufen wird gegebenenfalls die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Damit will der Staat verhindern, dass die Preise für Immobilien durch Veräußerungsgeschäfte weiter in die Höhe steigen. Die Spekulationssteuer wird erhoben, wenn Sie als Privatperson eine nicht selbstgenutzte Immobilie veräußern – also das Haus oder die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern vermietet haben. In diesem Fall stuft das Finanzamt die Transaktion als gewerbliches Geschäft ein und unterstellt Ihnen, mit dem Verkauf die Absicht zu verfolgen, einen Gewinn zu erzielen. Die Spekulationssteuer wird von dem jeweiligen Verkaufsgewinn abgezogen.

Die Grunderwerbssteuer zahlen Käufer unabhängig von der Verkaufsabsicht. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten. Ihre Höhe wird von dem jeweiligen Bundesland geregelt. In Niedersachsen liegt sie bei 5 Prozent.

Steuer-Art	Wer?	Wann?	Worauf?
Spekulationssteuer	Verkäufer	wenn der Verkauf als gewerblich angesehen wird	Verkaufsgewinn
Grunderwerbssteuer	Käufer	bei jedem Kauf	Kaufpreis
Gewerbesteuer	Verkäufer	bei gewerblichen Immobiliengeschäften	Verkaufsgewinn
Umsatzsteuer	Käufer	bei gewerblichen Immobiliengeschäften	Kaufpreis

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Private Immobilienkäufe sind unter zwei Voraussetzungen steuerfrei – also Sie brauchen als Verkäufer keine Spekulationssteuer zu entrichten:

Die Spekulationsfrist, die zehn Jahre beträgt, ist abgelaufen. Dieser Fall tritt dann ein, wenn Sie Ihre Immobilie seit mindestens zehn Jahren besitzen.
Die Spekulationssteuer brauchen Sie auch dann nicht zu bezahlen, wenn Sie mindestens die letzten drei Jahre vor dem Verkauf selbst in dem Haus oder der Wohnung gelebt haben. Denn bei selbstgenutzten Objekten erhebt das Finanzamt beim Verkauf keine Steuern. Konkret bezieht sich der Zeitraum der Eigennutzung auf das Verkaufsjahr und die beiden Jahre davor.

Umgekehrt heißt das: Die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf wird nur dann fällig, wenn Ihnen das Objekt weniger als zehn Jahre gehört hat und Sie es vermietet haben.

Im Übrigen gelten diese Bedingungen auch, wenn Sie das Haus geerbt haben. Die Spekulationsfrist überträgt sich in diesem Fall auf die Erben.

Wann beginnt die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Die Spekulationsfrist bei Immobilien beginnt mit dem Verkaufsdatum – also an dem Tag, an dem Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben und der Notar diesen beurkundet hat.

Wann endet die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Weil für die Spekulationsfrist das Verkaufsdatum von Relevanz ist, endet sie genau zehn Jahre und einen Tag, nachdem Sie das Objekt gekauft haben.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien?

Müssen Sie beim Immobilienverkauf die Spekulationssteuer abführen, wird der erzielte Verkaufsgewinn als Berechnungsgrundlage genutzt. Das heißt: Von dem Verkaufspreis werden zunächst die Verkaufsnebenkosten abgezogen. Dazu zählen:

die Kosten für den Notar,
den Makler, mit dessen Hilfe Sie Ihre Immobilie verkauft haben, sowie alle in diesem Zusammenhang getätigten Ausgaben wie notwendige Reparaturen und Instandhaltungskosten,
eine gegebenenfalls bei der Bank zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung für die Immobilienfinanzierung,
bei Vermietung weitere Posten

Auch die Anschaffungskosten werden dem erreichten Verkaufspreis gegenübergestellt. Dabei fließen neben dem eigentlichen Kaufpreis ebenso die Kaufnebenkosten mit ein, die Sie damals entrichtet haben. Des Weiteren reduziert sich der Gewinn um die Abschreibung, die Sie während des Besitzzeitraums in der Steuer geltend gemacht haben.

Die Spekulationssteuer selbst bemisst sich nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz. Weil die Steuer, die beim Immobilienverkauf fällig wird, von Ihrer Steuerklasse abhängt, lässt sich hier keine allgemeingültige Aussage treffen.

Fragen zur Immobilienfinanzierung

Hier finden Sie die Antworten auf die häufigsten Fragen zur Finanzierung von Immobilien.

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

Wenn Sie sich ein Haus beziehungsweise eine Wohnung kaufen und dafür eine Immobilienfinanzierung erforderlich ist, läuft diese folgendermaßen ab:

Finanzcheck:
Sie rechnen sich durch die Gegenüberstellung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben aus, wie viel Geld Sie benötigen, um sich Ihre Wunschimmobilie zu finanzieren. Außerdem ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht.
Suche nach einem passenden Kreditgeber:
Sie suchen sich eine Bank, bei der Sie einen Kredit aufnehmen wollen, und prüfen das entsprechende Angebot. Weil zwischen verschiedenen Kreditgebern große Unterschiede bestehen, sollten Sie vorab mehrere Darlehen hinsichtlich Zinsen und weiterer Konditionen miteinander vergleichen – oder Sie nutzen dafür den Service von Kapital Ideenbau. Wir stellen Ihnen für Ihre Immobilienfinanzierung eine individuelle Strategie auf.
Abschluss des Kreditvertrages:
Nun reichen Sie bei dem gewünschten Kreditgeber Ihren Kreditantrag ein und weisen ihm Ihre finanziellen Verhältnisse mit den entsprechenden Unterlagen nach. Die Bank prüft dann Ihre Bonität und erteilt Ihnen für Ihre Immobilienfinanzierung eine Zusage.
Zahlung der Immobilie:
Jetzt bezahlen Sie mit dem Geld Ihres Kredites sowie mit Ihrem Eigenkapital den Kaufpreis für Ihre Immobilie.
Kreditrückzahlung:
Innerhalb der Laufzeit, die Sie für Ihre Immobilienfinanzierung ausgemacht haben, tilgen Sie nun den Kredit in monatlichen Raten.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus?

Für die Finanzierung einer Immobilie sollte unbedingt ausreichend Eigenkapital vorhanden sein. Denn ohne eigene finanzielle Mittel bekommen Sie nur in wenigen Fällen einen Kredit. Dafür sollten Sie sich beispielsweise in einer ausgesprochen guten Einkommenssituation befinden und/oder eine hohe Tilgungsrate vereinbaren. Das hohe Risiko, das die Bank ohne vorhandenes Eigenkapital in Kauf nimmt, lässt sie sich außerdem durch hohe Zinsen vergüten.

Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn je mehr Sie davon haben, desto günstiger wird die Immobilienfinanzierung durch niedrige Zinsen. Zudem können Sie den Kredit schneller begleichen. Außerdem reduziert sich mit Ihrem Eigenkapitalanteil das Risiko, das Sie bei der Finanzierung eingehen.

Mindestens die Kaufnebenkosten, die bis zu 20 Prozent der Finanzierung betragen, sollten Sie aus eigener Tasche zahlen können. Kreditgeber empfehlen, darüber hinaus zwischen 10 und 20 Prozent der Finanzierung in Form von Eigenkapital einzubringen.

Wollen Sie sich als Kapitalanleger eine Immobilie kaufen und finanzieren, kann es sich lohnen, den Anteil an Eigenkapital zu reduzieren. Denn die Zinsen für Ihre Raten können Sie in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Dadurch erhöht sich gegebenenfalls Ihre Rendite.

Was zählt bei der Finanzierung als Eigenkapital?

Unter Eigenkapital wird neben Bargeld auch Vermögen verstanden, das Sie auf Konten oder in Wertpapieren angelegt haben. Zudem akzeptieren Banken meist Kunstgegenstände als weitere Sicherheit.

Eigenkapital umfasst allerdings gleichfalls Vermögenswerte, über die Sie erst zu einem späteren Zeitpunkt verfügen. Haben Sie einen Bausparvertrag? Auch dieses Guthaben wird hinzugerechnet, genauso wie die Beträge aus Ihrer Lebensversicherung, Ihrer Riester-Rente sowie vorhandene Immobilien.

Des Weiteren zählen aber auch Eigenleistungen, die Sie einbringen, als Eigenkapital. Auch Geld, das Ihnen Freunde oder Verwandte leihen, fällt in diese Kategorie.

Baukindergeld gilt hingegen nicht als Eigenkapital.

Wie hoch sind die Zinsen für die Immobilienfinanzierung?

Die aktuelle Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) macht sich natürlich auch bei der Finanzierung von Immobilien bemerkbar. So befinden sich die Zinsen für eine Baufinanzierung seit Jahren auf einem historischen Tiefstand, dessen Ende derzeit nicht abzusehen ist. Dadurch profitieren Käufer aktuell von einem sehr niedrigen Zinssatz bei ihrem Kredit.

Die genaue Höhe der Zinsen hängt jedoch vom Kreditgeber und dem konkreten Angebot ab. So spielen in die Zinshöhe die Länge der Kreditlaufzeit und Ihre persönlichen finanziellen Verhältnisse mit hinein. Denn durch einen hohen Eigenkapitalanteil bekommen Sie für Ihren Kredit noch günstigere Zinsen.

Außerdem unterliegen die Hypothekenzinsen geringen Schwankungen, weshalb sich keine Pauschalantwort geben lässt.

Was ist der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und Beleihungswert von Immobilien?

Mit dem Verkehrswert einer Immobilie wird der Preis bezeichnet, der unter üblichen Bedingungen zu einem bestimmten Zeitpunkt beim Verkauf erzielt werden würde. Dementsprechend fußt er auf einer Immobilienbewertung. Dadurch hängt der Verkehrswert von den aktuellen Marktbedingungen sowie der Beschaffenheit, Ausstattung und Lage der Immobilie ab.

Der Verkehrswert stellt dadurch eine wichtige Kennzahl für den Immobilienverkauf dar. Allerdings kann sich der Kaufpreis – der tatsächliche Preis, der beim Verkauf ausgehandelt wird – vom Verkehrswert unterscheiden.

Der Beleihungswert hingegen ist für die Immobilienfinanzierung von Interesse. Die Bank lässt ihn in ihre Entscheidung für oder gegen eine Kreditvergabe beziehungsweise über die Höhe des Darlehens mit einfließen. Er umreißt gewissermaßen den Wert, der mit dem Verkauf oder der Versteigerung einer Immobilie in der Zukunft zu erreichen wäre. Dabei geht die Bank von der Laufzeit des beantragten Kredites aus. Bei seiner Ermittlung werden die langfristigen und nachhaltigen Merkmale der Immobilie, die derzeitige Nutzung sowie der regionale Immobilienmarkt berücksichtigt.

Der Beleihungswert entspricht damit weder dem tatsächlichen Verkaufspreis noch dem Verkehrswert der Immobilie. Im Vergleich zum Verkehrswert wird der Beleihungswert um einen Sicherheitsabschlag reduziert. Deswegen liegt der Beleihungswert fast immer unter dem Verkehrswert. Höher als der Verkehrswert darf er aus rechtlichen Gründen ohnehin nicht sein.

Wie hoch ist der Beleihungswert einer Immobilie?

Das kommt natürlich immer darauf an. Die Ermittlung des Beleihungswertes ist nicht einheitlich geregelt. Jedes Kreditinstitut geht dabei anders vor. Die Banken nutzen für seine Berechnung eines der drei Verfahren zur Wertermittlung, die sie auch miteinander kombinieren:

Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren

Generell können Sie davon ausgehen, dass der Beleihungswert etwa 70 bis 90 Prozent des Preises entspricht, den Sie für Ihre Immobilie zahlen.

Ihre Frage war nicht dabei? Wir sind gern für Sie da!

Sie haben in unserer FAQ die Antwort auf Ihre Frage nicht entdeckt? Dann wenden Sie sich persönlich an uns. Wir beraten Sie zu allen Belangen rund um die Immobilie auch gern persönlich! Sie finden uns in der Geysostr. 9 in 38106 Braunschweig.

Jens Weber

Inhaber

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Kapital.Ideenbau
Jens Weber e.K.